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おはようございます、宮本です。
千葉市内も10日の夜から朝にかけての積雪の
雪かきをしたせいか腰を屈めるたびに腰が痛いです。
雪かきした後って、こんなに腰痛かったけ～
と思うほど。
雪かきの仕方が下手なのか、
普段の運動不足のせいなのか？
年齢のせいでしょ。
とはまだ言いたくないんですよね。
13日も大雪の情報が出ていただけに再度の雪かきを覚悟をしていましたが、
私が住む周辺では雪が降らなくて助かりました。
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古家に稼いでもらうという考え方
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親が亡くなり、古家付き不動産を取得する人はこれから益々増えていくと
思います。
相続人が複数いる場合には、その不動産を売却して現金化するのも手ですが
物件の場所が良ければ相続人が一人だったり、単独で不動産を取得するので
あれば古家を貸し出して稼いでもらいことも選択肢のひとつだと思います。
投資家向けに作られたどこでも見られるワンルームマンションやアパートは
供給過多の面はありますが、戸建ての賃貸物件はまだ珍しいです。
もちろん住める状態であることが条件ですが、
建物そのものが古くてもしっかりメンテナンスをしていれば問題はありません。
私もそうですが
今は古さやひなびた感じに価値観や心地よさを見出す人は結構います。
一見すると古いというと弱点に思えるかもしれませんが、
古さを逆手にとって強さに変える見せ方が重要です。
■ 古いというのと汚いというのは違う
古いというのと汚いということ全く違うという事は覚えてください。
例えば、壁のクロス
自宅として住んでいればクロスを数十年張り替えていないというのは
ごく普通のことですが、賃貸に出す場合にはクロスの張替は必須です。
自分の家のにおいは気がつかないものですが、クロスにはそれまでの
生活臭も染み付いています。
またクロスの張替はそれほど大きなリフォーム費用ではないので
張り替えは必須だと考えておきましょう。
■リフォーム、リノベ、ハウスクリーニングする箇所を見極める
特に水回りをリノベすると、借りる人が部屋を決める際にその物件の大きな
アドバンテージになります。
ただし、当然ながらリノベをすると費用がかかるのでその費用を回収するには
時間がかかります。
どの部分はリノベもしくはリフォームするか、
部品交換にとどめるのか、業者に頼むハウスクリーニングはどの部分にするのか
を見極めることは賃貸経営するうえで大切です。
特にリノベをすると、ここもあそこもと直していきたくなる衝動に駆られますが
そこを堪えて採算もしっかり考えるようにします。
■貸し出す前に想定家賃を調べる
賃貸に貸し出す前に、どれくらいの家賃で貸し出すことができるのかを
リノベやリフォームする前に調べます。
調べるといっても今はだれでも簡単に調べることができます。
賃貸不動産の検索サイトでは
沿線沿い
駅からの徒歩時間
間取り
築年数
を入れると、最高家賃から最低家賃などの家賃相場もわかります。
貸し出すとしたらどれくらいの数の競合物件があるのか
自分と同じ平米数の間取りはどれくらいの家賃が見込めるのかを調べます。
事前に想定家賃が分かれば、リノベやリフォームにどれくらい予算を
かけることができるのか割り出すことができます。
競合する物件が、どういったスペック（水回りや住宅設備）で戦いに
来ているのかを写真でも見ることができるので、そこに自分の物件に
似合う差別化できるものを投入します。
ここまで調べて賃貸経営するのはまだまだ少数派だと思います。
賃貸経営を本業にしている大家さんであれば、こうしたことも調べていると
思いますがほとんどの大家さんはまだ不動産や管理会社の言われるまま
賃貸経営しているところがほとんどだといっても良いと思います。
だからこうしたことをちょっと取り入れるだけでも相手（競合する物件）
よりも優位に立つことができるようになります。
■最後は愛情
昔、ある頑固親父のイメージのある男性料理人が
「料理は愛情！」
とCMや料理番組でよくいっていたフレーズがありました。
私は賃貸経営も最終的に行きつくところは愛情だと思っています。
賃貸経営とはそこには住んでいる人がいます。
住んでいれば、どうしても日々のトラブルが出てきます。
トラブルが出ることは仕方がないことなので、
それをいかに迅速に対応してあげるかが重要だと思います。
言ったことを直ぐに対応してくれる大家さんなりオーナーさんでれば、
その真摯な対応は入居者さんにも伝わります。
当たり前の事のように思えるかもしれませんが、
これが愛情です。
そうすれば、結果として住み心地がよくなり退去率が低くなり
入居率が高まります。
一昔前までは、賃貸物件数のほうが少なく売り手市場でしたが
今は買い手市場（入居者が強い）です。
少しでも長く入居者が住んでくれるような工夫や対応をすることが
賃貸経営の成功のカギです。
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